Certificados de derechos de construcción: cuando el desarrollo urbano financia la conservación ambiental

Hoy quiero poner sobre la mesa un instrumento que ayuda a superar esa dicotomía y avanzar hacia un modelo más equilibrado: la transferencia de derechos de construcción y desarrollo.

Este mecanismo, contemplado desde la Ley 388 de 1997 y reglamentado en Bogotá a través del Plan de Ordenamiento Territorial y decretos recientes, permite transferir derechos de construcción desde zonas de alto valor ambiental hacia áreas donde la ciudad puede crecer de manera ordenada. En términos sencillos, se trata de un sistema en el que el desarrollo urbano contribuye directamente a financiar la conservación ambiental.

¿Cómo funciona?

Por un lado, están las zonas generadoras, que corresponden a suelos de la Estructura Ecológica Principal —como la reserva Thomas van der Hammen o los Cerros Orientales— que deben ser protegidos y, en muchos casos, adquiridos por el Distrito. Por otro lado, están las zonas receptoras, ubicadas en sectores consolidados de la ciudad donde es posible desarrollar vivienda y otros usos urbanos.

Cuando un desarrollador quiere construir vivienda en estas zonas receptoras, debe adquirir certificados de derechos de construcción. Los recursos obtenidos por la ciudad a través de esta compra se destinan a la adquisición, restauración y conservación de suelos ambientales estratégicos. De esta manera, el crecimiento urbano se convierte en una fuente directa de financiación para la sostenibilidad.

Lo innovador de este instrumento no radica únicamente en su diseño, sino en su implementación. Bogotá es la primera ciudad en Colombia en activar este mecanismo a través de una subasta pública de certificados, los cuales fueron emitidos bajo la modalidad de emisión anticipada. Esto significa que los certificados pueden ser emitidos y comercializados sin que previamente se haya adquirido el suelo ambiental, permitiendo acelerar la movilización de recursos y hacer más eficiente la gestión del instrumento.

Los resultados de esta primera subasta son contundentes: se movilizaron cerca de $42.000 millones que permitirán avanzar en la adquisición y restauración de áreas de alto valor ambiental. Al mismo tiempo, los 204.815 certificados adquiridos por empresas del sector inmobiliario posibilitan el desarrollo de entre 10 mil y 15 mil unidades de vivienda social en zonas centrales de la ciudad.

Pero más allá de las cifras, lo verdaderamente relevante es el cambio de lógica que introduce este instrumento. Por primera vez, se establece un vínculo directo entre tres dimensiones que históricamente han sido tratadas de manera separada: la conservación ambiental, el desarrollo urbano y la generación de vivienda. En lugar de competir, estos objetivos se integran en un mismo modelo de gestión del suelo.

Esto tiene implicaciones profundas para la ciudad. Permite proteger ecosistemas clave para el agua, la biodiversidad y la adaptación al cambio climático; facilita la localización de vivienda en sectores bien conectados y con acceso a servicios; y contribuye a reducir los desequilibrios territoriales derivados de la expansión urbana desordenada.

La subasta representó menos del 5 % del potencial total de certificados a emitir en la ciudad, estimado en más de seis millones, y se suma al mecanismo original de transferencia voluntaria de predios, con el que ya se están viendo unos resultados muy emocionantes: 25 propietarios han manifestado su intención de transferir al Distrito predios que alcanzan alrededor de 200 hectáreas en zonas generadoras de alto valor ambiental.

Lo cierto es que Bogotá está dando un paso importante al demostrar que es posible alinear el desarrollo urbano con la protección ambiental. Los Certificados de Derechos de Construcción y Desarrollo no son solo una herramienta técnica, son una señal clara de hacia dónde puede avanzar la ciudad: un modelo en el que crecer no implica destruir, sino invertir en el futuro ambiental y urbano de todos.