En Bogotá, el valor de una propiedad puede variar dependiendo de los criterios utilizados para calcularlo. Existen dos tipos principales de avalúos que los propietarios deben conocer: el avalúo catastral y el avalúo comercial. Aunque ambos tienen como objetivo establecer un valor para los inmuebles, se basan en metodologías y finalidades diferentes. Entender sus diferencias es clave para tomar decisiones acertadas, ya sea en términos de impuestos, venta o compra de propiedades.
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¿Qué es el avalúo catastral?
El avalúo catastral es el valor oficial asignado a una propiedad por las entidades catastrales de la ciudad, como parte de un proceso técnico normado por la ley. Este valor se determina a través de los procesos de formación, actualización o conservación catastral, y toma en cuenta factores como la ubicación, el uso del suelo, las características físicas del inmueble y las condiciones generales de la zona. Sin embargo, uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta es que el avalúo catastral no refleja necesariamente el valor real de mercado de la propiedad.
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El avalúo catastral se utiliza principalmente para establecer el valor sobre el cual se calcularán los impuestos prediales. En promedio, este valor representa alrededor del 70% del valor comercial de un inmueble. Esto se debe a que el proceso catastral es más estático y no responde de manera directa a las fluctuaciones del mercado inmobiliario. Es un valor más estable y regulado, que se actualiza cada ciertos periodos a través de revisiones y reajustes por parte de las autoridades.
Por ejemplo, si el avalúo catastral de una vivienda en Bogotá es de 300 millones de pesos, es posible que su valor comercial real esté más cercano a los 430 millones, dependiendo de las condiciones del mercado en ese momento. Este es el valor que se utiliza para el cálculo de los impuestos prediales, por lo que es esencial tener claridad sobre su propósito.
¿Qué es el avalúo comercial?
A diferencia del catastral, el avalúo comercial refleja el valor real de mercado de una propiedad en un momento específico. Este avalúo es mucho más dinámico y depende de las condiciones actuales del mercado inmobiliario, es decir, de la ley de la oferta y la demanda. Por ello, se utiliza para determinar el precio en caso de una venta, negociación o crédito hipotecario.
Para realizar un avalúo comercial, se toman en cuenta no solo las características del inmueble, como su ubicación y estado físico, sino también factores externos como el comportamiento del mercado, el entorno económico, y las condiciones particulares de la oferta y demanda en la zona. Este proceso puede ser realizado por expertos inmobiliarios o tasadores profesionales que utilizan modelos matemáticos y análisis comparativos de mercado para llegar a una cifra lo más precisa posible.
Por ejemplo, si un propietario está interesado en vender su casa en Bogotá, contratar un avalúo comercial es crucial para definir un precio justo y competitivo. El resultado de este avalúo reflejará el valor que los compradores estarían dispuestos a pagar en ese momento, tomando en cuenta los precios de propiedades similares en la misma área. Esto lo convierte en una herramienta indispensable en operaciones comerciales de compraventa de inmuebles.
¿Por qué es importante conocer la diferencia?
La diferencia entre el avalúo catastral y el avalúo comercial radica principalmente en el propósito y el momento en el que se calculan. El avalúo catastral es una herramienta administrativa y tributaria que permite a las autoridades locales establecer los impuestos prediales, mientras que el avalúo comercial responde a las condiciones del mercado y es fundamental para las transacciones inmobiliarias.
Para los propietarios, comprender esta distinción es vital. Un avalúo catastral más bajo que el valor comercial significa que pagarán impuestos prediales basados en una valoración inferior al precio de mercado. Sin embargo, si deciden vender su propiedad, deberán basarse en el avalúo comercial, que es el que refleja lo que realmente pueden obtener en el mercado.
Además, es importante destacar que los dos tipos de avalúo pueden ser utilizados en diferentes trámites. Mientras que el avalúo catastral se usa para el cálculo de impuestos y en algunos casos para ciertos trámites de regulación territorial, el avalúo comercial es indispensable para operaciones de compra-venta, solicitudes de crédito hipotecario o evaluaciones patrimoniales.
Tanto el avalúo catastral como el comercial son importantes, pero para diferentes finalidades. El primero está orientado a los impuestos y aspectos administrativos, mientras que el segundo es una referencia para conocer el valor real en el mercado. Conocer las diferencias entre ambos permitirá a los ciudadanos de Bogotá tomar decisiones más informadas sobre sus propiedades, ya sea en términos de pago de impuestos, ventas o inversiones futuras.
Es crucial que los propietarios estén al tanto de la información más actualizada sobre el valor de sus bienes inmuebles para evitar sorpresas y asegurar que están actuando de acuerdo con la normativa y las realidades del mercado.
