Debido al aislamiento obligatorio por la pandemia por COVID-19, los ciudadanos han manifestado cientos de dudas sobre los contratos de arrendamiento, su funcionamiento, el alcance de la norma, y lo que pueden o no hacer debido a la situación económica que muchos atraviesan.
Por eso, la Secretaría del Hábitat en conjunto con Lonja Bogotá hizo pública una cartilla con preguntas y respuestas sobre este contrato que pactan el dueño o administrador de un bien inmueble y un ciudadano, a continuación te despejamos algunas de las dudas más frecuentes sobre el tema.
¿Qué es un contrato de arrendamiento?
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El contrato de arrendamiento es un acuerdo entre las partes donde ambas se obligan recíprocamente. En este sentido, en el contrato de arrendamiento de un bien inmueble, el propietario permite que el inquilino use el inmueble, con la condición de que dicho arrendatario/ inquilino le realice un pago por ese uso, goce y disfrute
¿El arrendatario puede solicitar terminación del contrato de arrendamiento?
Sí, el arrendatario o inquilino puede hacer la petición teniendo en cuenta las disposiciones establecidas en los contratos armados por las partes para la terminación unilateral de los contratos de arrendamiento de vivienda.
La ley indica que se debe realizar la solicitud por escrito a través de un servicio postal autorizado y con una antelación no menor a tres meses a la fecha de vencimiento del contrato, en caso que se quiera dar por terminado el contrato de manera anticipada y se encuentre fuera del tiempo para realizar el preaviso puede solicitar la terminación realizando el pago de una indemnización equivalente al precio de tres cánones de arrendamiento.
¿Se puede solicitar la terminación anticipada del contrato de arrendamiento de local comercial?
Si, en relación a la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial, también puede realizarse a través de un preaviso o del pago de la cláusula penal, en los términos que sean pactados en los contratos.
¿El arrendador puede solicitar la terminación del contrato de arrendamiento si se ha cumplido con el pago del arriendo mensual a cargo del arrendatario en tiempo de la cuarentena?
Si, en este caso se debe tener en cuenta dos situaciones: la primera, que siempre que las partes estén de acuerdo con la terminación del contrato de arrendamiento, dentro del Decreto 579 de 2020 se permitió esta posibilidad, pues hay acuerdo total entre las partes.
La segunda situación que debe tenerse en cuenta, es que el decreto mencionado prohíbe de manera directa los desalojos hasta el 30 de junio de 2020. Por lo que debe asegurarse en todo caso, que de manera voluntaria se termine el contrato y se entregue el inmueble.
¿En tiempos del COVID-19, el arrendador está facultado a cobrar intereses moratorios, sanciones o penalidades al arrendatario por mora en el pago de los cánones de arrendamiento?
De conformidad con el artículo 3o del decreto 579 de 2020, se indica que las partes deben llegar a acuerdos directos para el pago de los cánones correspondientes al período comprendido entre el 15 de abril de 2020 y el 30 de junio de 2020. Frente a estos acuerdo, el Gobierno Nacional aclaró que no se puede cobrar intereses de mora, ni penalidades, indemnizaciones o sanciones provenientes de la ley o de acuerdos entre las partes, durante este término.
¿Qué pasa si no se llega a un acuerdo directo sobre las condiciones de pago de los cánones de arrendamiento?
De no llegarse a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales, el arrendatario pagará la totalidad de las mensualidades bajo las siguientes condiciones:
- El arrendador no podrá cobrar intereses de mora al arrendatario, ni penalidad o sanción alguna proveniente de la ley o de acuerdos entre las partes, en relación con los cánones correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020.
- El arrendatario deberá pagar al arrendador intereses corrientes a una tasa equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la Tasa de Interés Bancario Corriente en la modalidad de consumo y ordinario, certi cada por la Superintendencia Financiera de Colombia, sobre los montos no pagados en tiempo
¿Puedo iniciar un contrato de arrendamiento en época de COVID-19?
el Decreto 579 de 2020 indicó que para aquellos contratos de arrendamiento en los cuales se hubiera pactado entrega del inmueble al arrendatario dentro del lapso de duración de la declaratoria de la Emergencia Económica estos quedarían suspendidos hasta el 30 de junio de 2020. No obstante, se dio la posibilidad a las partes para dar inicio a éste, en caso de que lo acordaran de este modo.
¿Se configura fuerza mayor o caso fortuito dar por terminado el contrato de arrendamiento a causa del COVID-19?
Se hace preciso aclarar que la fuerza mayor o caso fortuito se ha entendido como un imprevisto que a su vez no es posible resistir. En este sentido, se deben evidenciar estos dos elementos (impresivilidad e irresistibilidad). Así, quien alega esta situación debe soportarla y justificarla. La fuerza mayor o caso fortuito pueden constituir un incumplimiento y ausencia de responsabilidad transitoria por un hecho ajeno a la voluntad que afecta el cumplimiento normal de las obligaciones, por tanto le corresponde a un juez de la República determinar si el contrato debe ser resuelto.
¿Con base en el decreto 797 de 2020, el arrendatario/inquilino puede terminar cualquier contrato de local comercial de manera unilateral?
No. El Decreto en su artículo 2o, limitó su ámbito de aplicación. En este sentido, solo podrá aplicarse a los contratos de arrendamiento de locales comerciales cuyos arrendatarios, a partir del 1o de junio de 2020 por las instrucciones de orden público, se encuentran en la imposibilidad de ejercer las siguientes actividades económicas:
• Bares, discotecas, billares, casinos, bingos y terminales de juego de video.
• Gimnasios piscinas, spa, sauna, turco, balnearios, canchas deportivas, parques de atracciones mécanicas y parques infantiles.
• Cines y teatros.
• Servicios religiosos que impliquen aglomeraciones.
• Alojamiento y servicios de comida.
• Eventos de carácter público o privado que impliquen aglomeración de personas.
¿Qué beneficios tiene la conciliación para la terminación de un contrato de arrendamiento?
En caso de haberse conciliado la terminación de un contrato de arrendamiento en un centro de conciliación debidamente autorizado por el Ministerio de Justicia y del Derecho, el acta de conciliación tiene efectos semejantes a una sentencia judicial, es decir que el arrendador podrá exigir directamente al juez el desalojo, sin tener que presentar una demanda de restitución de bien inmueble.
