El Banco de Suelos cumplirá con la tarea de conseguir terrenos que permitan, entre otros aspectos, la construcción de viviendas VIP y VIS en la ciudad y algunos municipios vecinos. En entrevista con bogota.gov.co, Wilben Palacios, gerente de Metrovivienda, explica cómo funcionará.
¿Qué es el Banco de Suelos?
El Banco de Suelos básicamente es una figura donde una entidad pública como Metrovivienda (empresa industrial y comercial), captura suelos que sean de importancia estratégica para Bogotá.
¿De dónde salen esos suelos?
Se pueden obtener suelos en zonas de expansión, que tienen condiciones rurales y que se van a incorporar al desarrollo urbano a un mejor precio de lo que podría generarse en un mercado privado, en el cual todo el mundo busca subirle el valor al suelo. Cuando se le sube el precio al suelo ocurre un fenómeno: no se puede construir vivienda.
La función del Banco de Suelo es capturar esos terrenos que son de importancia para Bogotá y que permitan el desarrollo de intervenciones integrales, para hacer viviendas, parques, colegios y dotacionales.
¿De qué puntos de la ciudad estamos hablando?
Está visto que el proceso de redensificación, por ejemplo en las zonas centrales, es muy complejo. Tenemos unos suelos de expansión muy importantes en los bordes occidentales, así como al sur y norte de Bogotá. La función del Banco sería adquirir esos suelos o hacer acuerdos con quienes son sus propietarios para que se puedan desarrollar.
Tenemos muchos procesos en los que quienes son propietarios buscan retener esas tierras, que no se vuelvan públicas, las engordan, y cuando se quiere hacer un desarrollo sale muy costoso.
¿Cómo sería el proceso para obtener los terrenos?
Lo primero es que quienes son propietarios manifiesten su interés en pertenecer al Banco. Nosotros entramos a revisar todos los datos técnicos del suelo, mirar sus posibilidades de desarrollo, sus problemas jurídicos y les daremos solución a éstos.
¿Cómo será eso?
Para ello hemos estructurado un fidecomiso, es decir un instrumento legal que nos permite administrar bienes, como el suelo, y recursos. Esa combinación nos permite habilitarlos de vías, dotarlos de servicios públicos y dejar un suelo que permita futuros desarrollos por parte de quienes se dedican a ello. Nuestra labor no es construir, sino urbanizar.
¿Qué hacer con los predios con los que no se llega a un acuerdo con sus propietarios?
Cuando unos terrenos se declaran de importancia estratégica o de utilidad pública, las entidades públicas, particularmente el Banco de Suelos, tiene las facultades que le permite la ley para hacer procesos voluntarios, llegar a acuerdos con una valoración previa del suelo hecha por una lonja o por la Unidad Administrativa Especial de Catastro. Si no se logra ese acuerdo y el suelo sigue siendo estratégico, nosotros también podemos hacer uso de herramientas de enajenación forzosa.
¿Cómo es ese proceso judicial?
Cuando alguien no quiere darle un suelo al Estado para que lo desarrolle, como corresponde, es función de un juez dirimir el conflicto. El juez no discute las condiciones de utilidad ni la importancia estratégica del suelo, sino el valor del mismo, pues, por lo general, quien es propietario del suelo quiere obtener el mayor valor con la venta del mismo. El Distrito lo que busca es obtener los mejores suelos a un precio justo.
¿Cuántas hectáreas requiere la ciudad para poder construir las 80.000 viviendas anunciadas por los gobiernos Nacional y Distrital?
Si lo miramos así, el número de hectáreas, aproximado y siendo holgados, serían más de 200 hectáreas para cumplir con ese reto. Estoy hablando de 200 hectáreas que se puedan volver útiles, es decir, donde se puedan hacer procesos de construcción. Esa área la conforman suelos de expansión.
¿Qué viene ahora?
Hay otros suelos de importancia estratégica que no se han podido desarrollar, por unas decisiones que tienen que ser revisadas, como lo ha mencionado el alcalde Enrique Peñalosa. La intención es que ese proceso de revisión nos permita sopesar dos bienes jurídicos importantes: lo ambiental, con un desarrollo sostenible de la ciudad.
¿Es posible que el desarrollo de una ciudad no vaya en contra del ambiente?
Lo que pudiera pensarse es que el desarrollo es incompatible con lo ambiental, pero eso no es correcto. Lo que es incompatible con lo ambiental es tener suelos en desuso, suelos que son usados como parqueaderos y como bodegas, cuando podrían ser suelos para parques o susceptibles de desarrollo de vivienda o colegios.
¿Hasta cuándo los ciudadanos pueden postular los suelos?
Vamos a ampliar hasta el 26 de marzo de 2016 la convocatoria dirigida a los propietarios que deseen hacer parte del Banco de Suelos. Como somos estrictos en el procedimiento y necesitamos que sea el propietario el que nos haga el ofrecimiento y debemos contar con la información catastral y jurídica del terreno, muchos propietarios nos han pedido más tiempo para lograr cumplir con esos requisitos. Vamos a ampliar el plazo, con el fin de lograr los mejores acuerdos y obtener los mejores estudios de esos suelos que nos están ofreciendo.
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